Что нужно знать перед покупкой?

image_pdfimage_print

rus-news5

Основные факты, которые должен знать каждый перед покупкой недвижимости на Тенерифе.

Что нужно знать перед покупкой недвижимости на Тенерифе?

Остров Тенерифе – это не только один из лучших курортов мирового класса, на котором ежегодно отдыхает более десяти миллионов человек, но и, пожалуй, одно из самых привлекательных в Европе мест для приобретения недвижимости.

Благоприятный мягкий климат, великолепно развитая инфраструктура, прекрасная экология, стабильность экономической и политической ситуаций, высокий уровень и качество жизни, вполне приемлемые цены – все это формирует постоянно растущую популярность острова среди туристов с разных уголков нашей планеты.

Поэтому покупка собственного недвижимого имущества в этом райском местечке может стать выгодным и надежным вложением денежных средств, которое обеспечит Вашей семье материальное благополучие в будущем.

Рынок недвижимости Канарского архипелага сегодня активно развивается и предлагает иностранным инвесторам и потенциальным покупателям огромное разнообразие всевозможных объектов – от самых простых и недорогих до наиболее престижных и дорогостоящих.

Чтобы покупка оказалась действительно приятной и выгодной, необходимо ответственно и взвешенно подойти к выбору оптимального варианта, ведь далеко не все районы испанского курорта могут похвастаться одинаковым инвестиционным потенциалом.

В этой статье, мы перечислим основные критерии, на которые следует обратить самое пристальное внимание перед приобретением любого объекта недвижимости на острове Тенерифе.

Не-ценовые факторы, влияющие на выбор объекта недвижимости

Климатические особенности острова

Первым делом человек, который собирается в ближайшем времени купить жилье или коммерческую недвижимость на главном острове Канарского архипелага, должен найти наиболее полную информацию об этом месте и познакомиться с его географическими характеристиками и погодными условиями.

Все дело в том, что северная и южная части острова существенно отличаются друг от друга. Всего за один час езды на автомобиле от теплого лазурного моря на южном побережье Вы можете попасть на заснеженные вершины горных массивов севера, где дует холодный ветер, лежит снег, а столбик термометра зимой и в межсезонье опускается ниже нуля градусов по Цельсию.

В эти месяцы года контраст погодных условий между южной и северной сторонами Тенерифе ощущается наиболее остро. В связи с этим, прежде чем покупать тот или иной объект недвижимого имущества, оцените все плюсы и минусы разных регионов курорта.

А определившись между севером и югом, обратите внимание, в каких конкретно городах и местечках аборигены острова любят проводить свои выходные. Уж они то точно, знают, где самые привлекательные места.

Место нахождения объекта покупки

Специалисты рынка недвижимости Тенерифе не рекомендуют покупать объекты, которые располагаются вблизи с недостроенными жилищными комплексными и полупустыми домами.

Данные факты могут указывать на конкретные недостатки этого квартала, которые скрыты от глаза приезжего человека, но хорошо известны местному населению. Помимо этого с осторожностью следует подходить к таким зданиям, где одновременно продается слишком уж много квартир. Наверняка, это неспроста, ведь без видимых причин на острове не бывает массовой продажи апартаментов.

Вдобавок в одних районах/частях острова виллы, апартаменты и другое жилье находит своего покупателя за пару дней, а в других может продаваться месяцами и даже годами. Такая ситуация наверняка обусловлена определенными факторами.

Внешний вид недвижимости

Внешний вид интересующего Вас объекта недвижимости, а также состояние инженерных коммуникаций и прилегающих общественных территорий. Если Вы планируете стать владельцем апартаментов в многоквартирном доме или собственником виллы или коттеджа в определенном жилищном комплексе, то узнайте, есть ли там такие дополнительные удобства, как парковка, бассейн, лифт и т.п.

Это важно по той причине, что на острове Тенерифе два соседствующих здания или комплекса могут кардинально различаться по уровню сервиса и предоставляемых коммунальных услуг.

Степень развитости инфраструктуры и транспортная доступность

Одна из особенностей покупки жилья на Тенерифе состоит в том, что при выборе объекта недвижимости базовым критерием является не внутренняя отделка помещения, а наличие удобных подъездных путей и парковочный мест, красивый вид из окна на океан, присутствие рядом с домом или квартирой различных магазинов, заведений общественного питания, развлекательных центров.

Многие продавцы преднамеренно пытаются скрыть некоторые недостатки жилища шикарным, новомодным ремонтом, дорогой мебелью и сантехникой. Специалисты по недвижимости не советуют приобретать такие апартаменты или виллы, поскольку подобная покупка может оказать невыгодной и неликвидной.

А вот квартира с потрясающим видом из окна, да еще и расположенная недалеко от морского побережья или какого-либо развлекательного парка, станет куда более удачным вложением денежным средств, ведь сдать в аренду или перепродать такое жилье не составит никакого труда.

Правила ТСЖ

Перед тем как окончательно выбрать объект недвижимости необходимо детально ознакомиться с так называемыми правиламиcomunidad или, иначе говоря, правилами товарищества собственников жилья того жилищного комплекса или дома, в котором располагаются приглянувшиеся Вам апартаменты.

На Тенерифе, как и на других островах Канарского архипелага, каждое жилое здание – это своего рода небольшое государство, в котором действую свои порядки и законы. Например, можно встретить такие дома, в которых жильцам запрещается заводить домашних питомцев или нельзя громко слушать музыку.

Подобные правила проживания обсуждаются коллективно на регулярных общественных собраниях собственников недвижимости. И если какое-либо правило было согласовано и установлено большинством голосов коллектива, то впоследствии оспорить его Вы сможете только в суде. Вот почему перед подписанием договора купли-продажи узнайте, не будут ли правила comunidad ущемлять Ваши права и личные интересы.

Услуги местных агентств недвижимости

Четко определите, кто будет заниматься выбором подходящего жилья и оформлением всей необходимой документации: Вы самостоятельно или профессиональный маклер. Естественно, не привлекая в дело посредников, Вы экономите на комиссионных, однако в этом случае Вы потратите куда больше своих сил, нервов и драгоценного времени.

Услуги опытных риэлторов, чаще всего, оправдывают себя, поскольку специалисты по недвижимости хорошо знают свою работу и не просто увеличивают шансы на выгодное и довольно быстро заключение сделки, но и, исходя из индивидуальных потребностей потенциального покупателя, находят самый оптимальный и удачный вариант.

На Тенерифе агентства недвижимости, пожалуй, ничем не отличаются от тех, что функционируют в нашей стране. Основная разница заключается лишь в том, что испанский курорт – это совершенно незнакомое для Вас место, где люди разговаривают на другом языке и где действуют иные законы и порядки.

Высококвалифицированный маклер должен отлично изучить местный рынок недвижимости, знать все нюансы покупки жилья на острове, а также разбираться в плюсах и минусах отдельных частей Тенерифе в целом и его районов, кварталов, городков в частности.

По-настоящему хороший агент будет делиться с Вами всей имеющейся у него информацией и не попытается продать Вам плохой объект по завышенной цене. Напротив, главной его задачей будет поиск наиболее удачного варианта с адекватной стоимостью, который на все сто процентов будет соответствовать всем Вашим пожеланиям и требованиям.

Существует легкая возможность проверить честность риэлтора, с которым Вы имеете дело. Дело в том, что на Тенерифе средний гонорар посредника составляет примерно пять процентов от суммы сделки, притом, что это вознаграждение традиционно выплачивается продавцом объекта недвижимости, а не покупателем. По идее Вы ничего не должны платить риэлторам, если, конечно, не предусматривалось каких-то особых договоренностей между Вами и маклером.

Поэтому перед тем, как внести часть денег за жилье, попросите агентство недвижимости познакомить Вас с договором, заключенным между ним и собственником недвижимости. Если агенты откажут Вам в этом или пообещают продемонстрировать данный договор в будущем, с наибольшей вероятностью это будет означать, что они существенно завысили цену жилья.

Особенности законодательства, влияющие на рынок недвижимости Тенерифе

  • Приобретения недвижимости на испанском острове дает возможность оформления Шенгенской мультивизы. Это большое преимущество для тех, кто любит путешествовать по странам Евросоюза либо хочет это сделать в ближайшем будущем. Такая виза выдается для всех членов семьи на полгода и позволяет находиться на территории стран Шенгена до девяноста дней.
  • При покупке жилья на Канарских островах, стоимость которого составляет более пятисот тысяч евро, покупателю могут предоставить вид на жительство в ЕС.
  • Законодательная база Тенерифе достаточно прозрачна и не имеет подводных камней – все предельно просто и понятно.

Налоги на приобретение/продажу объектов недвижимости на острове Тенерифе

  1. Налог на переход собственности (ITP). Это налог, который должен выплатить человек, приобретающий жилье на вторичном рынке. Его ставка равна шести с половиной процентам от стоимости объекта.
  2. НДС Канарского архипелага (IGIC). Налог на добавленную стоимость необходимо заплатить при покупке нового жилого объекта от застройщика. Он равен семи процентов от стоимости недвижимого имущества. Исключение составляет коммерческая недвижимость и земельные участки – в этих случая НДС на Канарах оставляет шестнадцать процентов.
  3. Налог на составление и согласование всех юридических актов (AJD). Он оставляет меньше процента от стоимости жилья, а точнее 0,75%, и должен быть оплачен при выборе объекта недвижимости на первичном рынке.
  4. Налог на увеличение стоимости земельных участков (IIVTNU). Ставку этого налога определяет местный муниципалитет. Традиционно, он выплачивается человеком, который продает объект недвижимости и взимается на вторичном рынке.

Затраты, связанные с оформление недвижимого имущества на Канарских островах

Обычно при регистрации недвижимого имущества на острове Тенерифе, покупатель платит порядка восьми процентов от стоимости объекта, установленной в купчей.

В эту сумму входят все вышеописанные налоги и нотариальные сборы. Однако при взятии ипотеки приходится выплачивать банку еще дополнительные один или два процента.

Ипотечное кредитование на Тенерифе

В настоящее время любой иностранный гражданин, который способен подтвердить свою платежеспособность, без труда может получить кредит на ипотеку в испанских банках.

Особенность таких ипотечных кредитов, которые выдаются под залог покупаемого жилья, заключается в том, что они составляют порядка пятидесяти процентов от стоимости недвижимости при периоде погашения до тридцати лет. К тому же первоначальный взнос может составлять всего-навсего двадцать пять процентов, а годовые равны где-то четырем с половиной процентам.

Стандартные требования, предъявляемые банками к документам, необходимым для получения ипотеки, довольно просты – все бумаги должны быть переведены на государственный язык Испании и заверены нотариусом. Что касается оригиналов документов, то если они написаны на любом другом иностранном языке, то их следует заверить в стране их выдачи апостилем.

Список документов, которые требуют банки Тенерифе для предоставлении ипотечного кредита (если ипотеку берет семейная пара, то оба супруга должны предоставить свои документы):

  • Паспорт гражданина (оригинал) и одна его копия.
  • Свидетельство о заключении брака (в том случае, если ипотечный кредит берет супружеская пара).
  • Контракт от Вашего работодателя, который представлен на официальном бланке и обязательно содержит печать предприятия.
  • Сведения о вашей заработной плате, которые подтверждаются выпиской с вашего банковского счёта, где четко просматривается каждая зарплата. Так же, как и предыдущий документ, эти данные должны быть представлены на официальном бланке, на котором присутствует печать предприятия.
  • Справка о доходах физических лиц формы 2 НДФЛ за последние двадцать четыре месяца, которую Вам предоставит физическое или юридическое лицо, с которым у Вас заключены трудовые отношения, либо налоговая инспекция.
  • Данные из банка о Вашей кредитной истории.
  • Также, если Вы являетесь собственником недвижимого имущества в любой другой стране, данный факт также необходимо документально подтвердить.
  • Сведения о любом дополнительном заработке, который Вы можете доказать с помощью официальных документов.
  • Если Вы имеете свою фирму или компанию, то банк на Тенерифе попросит у Вас предоставить официальную информацию о ней, а также показать баланс предприятия.